Wer in Österreich gerade ein Eigenheim kauft, baut oder saniert, sollte eine wichtige Frist nicht übersehen: Die befristete Gebührenbefreiung für Grundbuch und Pfandrecht läuft nach derzeitigem Stand mit 30. Juni 2026 aus. Für viele Käuferinnen und Käufer kann es dabei um mehrere tausend Euro gehen.
Entscheidend ist aber nicht nur, wann der Kaufvertrag unterschrieben wird. Maßgeblich ist, dass der Grundbuchsantrag rechtzeitig beim zuständigen Gericht einlangt. Genau hier kann es in der Praxis knapp werden, wenn Unterlagen fehlen oder Genehmigungen noch ausständig sind.
Worum es bei der Gebührenbefreiung geht
Beim Kauf einer Wohnung, eines Hauses oder eines Baugrundstücks fallen in Österreich normalerweise Nebenkosten an. Dazu gehören unter anderem die Grunderwerbsteuer, Kosten für Vertragserrichtung und Beglaubigung sowie Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch.
Die aktuelle Befreiung betrifft vor allem zwei Kostenpositionen:
- 1,1 Prozent für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch
- 1,2 Prozent für die Eintragung eines Pfandrechts, wenn ein Wohnkredit besichert wird
Mehr zu typischen Nebenkosten beim Immobilienkauf finden Sie auch in unserem Beitrag Welche Unterlagen brauche ich für eine Immobilieninvestition in Österreich?.
So hoch kann die Ersparnis ausfallen
Die Befreiung gilt grundsätzlich bis zu einer Bemessungsgrundlage von 500.000 Euro. Daraus ergibt sich eine mögliche Entlastung von bis zu 11.500 Euro, wenn sowohl Eigentumsrecht als auch Pfandrecht betroffen sind.
| Gebühr | Normaler Satz | Mögliche Ersparnis bis 500.000 Euro |
|---|---|---|
| Eigentumseintragung | 1,1 Prozent | bis zu 5.500 Euro |
| Pfandrechtseintragung | 1,2 Prozent | bis zu 6.000 Euro |
| Gesamt | 2,3 Prozent | bis zu 11.500 Euro |
Liegt der Kaufpreis über 500.000 Euro, kann für den darüberliegenden Teil weiterhin eine Gebühr anfallen. Bei sehr teuren Immobilien gibt es außerdem Grenzen: Wird die gesetzliche Höchstgrenze überschritten, kann die Begünstigung ganz entfallen.
Die wichtigste Frist: 30. Juni 2026
Der entscheidende Punkt ist die Frist. Die Gebührenbefreiung kann nur genutzt werden, wenn der Antrag auf Eintragung rechtzeitig beim Grundbuchgericht eingebracht wird. Laut Österreichischer Notariatskammer reicht es nicht, den Kaufvertrag noch kurz vor Fristende zu unterschreiben.
Wichtig: Nicht der Tag der Unterschrift ist entscheidend, sondern das Einlangen des Grundbuchantrags beim Gericht.
Das ist besonders relevant, weil vor der Verbücherung oft mehrere Schritte erledigt sein müssen. Dazu können die Zahlung der Grunderwerbsteuer, eine Unbedenklichkeitsbescheinigung, Pfandurkunden, Löschungsunterlagen oder je nach Bundesland auch grundverkehrsbehördliche Genehmigungen gehören.
Wer die Befreiung nutzen kann
Die Regelung richtet sich nicht an jeden Immobilienkauf. Begünstigt ist vor allem der Erwerb von Wohnraum, der der Deckung eines dringenden Wohnbedürfnisses dient. Praktisch bedeutet das: Die Immobilie soll als Hauptwohnsitz genutzt werden.
Typische Voraussetzungen sind:
- entgeltlicher Erwerb, also Kauf statt Schenkung oder Erbschaft
- Nutzung als Hauptwohnsitz
- Nachweis des dringenden Wohnbedürfnisses
- rechtzeitige und vollständige Antragstellung
- bei Finanzierung: Zusammenhang des Kredits mit Kauf, Bau oder Sanierung
Wer eine Immobilie nur als Anlageobjekt kauft oder den Hauptwohnsitz nicht dort begründet, sollte besonders genau prüfen, ob die Voraussetzungen erfüllt sind.
Wann eine Nachzahlung drohen kann
Die Befreiung ist kein Freibrief. Wenn Voraussetzungen später wegfallen, kann eine Nachzahlung drohen. Das kann etwa relevant werden, wenn die Immobilie innerhalb weniger Jahre wieder verkauft wird oder der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.
Auch bei einem Baugrundstück sind Fristen wichtig: Wird das Eigenheim erst errichtet, muss der spätere Bezug nachgewiesen werden. Wer knapp vor Fristende kauft, sollte daher nicht nur den Kaufvertrag, sondern auch die Einreichung beim Grundbuch und alle Nachweise sauber planen.
Was Käufer jetzt konkret tun sollten
- Frist prüfen: Klären Sie, ob der Grundbuchsantrag realistisch bis 30. Juni 2026 eingebracht werden kann.
- Unterlagen vollständig vorbereiten: Fehlende Dokumente können den Antrag verzögern.
- Notar oder Anwalt früh einbinden: Die Antragstellung ist formstreng und sollte nicht auf den letzten Moment verschoben werden.
- Finanzierung abstimmen: Wenn ein Kredit genutzt wird, müssen Pfandrecht und Kreditverwendung korrekt dokumentiert sein. Informationen rund um Finanzierung finden Sie auch in unserem Bereich Kredite.
- Nebenkosten durchrechnen: Nutzen Sie für die Gesamtkalkulation auch unsere Übersicht Finanzrechner.
Fazit: Wer ohnehin kauft, sollte jetzt Tempo machen
Für Eigenheim-Käuferinnen und -Käufer kann die befristete Gebührenbefreiung ein spürbarer Vorteil sein. Bis zu 11.500 Euro Ersparnis sind möglich, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind und der Antrag rechtzeitig eingebracht wird.
Wer den Immobilienkauf ohnehin plant, sollte deshalb nicht nur auf den Kaufpreis schauen, sondern auch auf die Abwicklung. Denn wenn der Antrag zu spät oder unvollständig beim Gericht landet, kann die Entlastung verloren gehen.
Quellen: Die Presse, Österreichische Notariatskammer, oesterreich.gv.at
Hinweis: Dieser Artikel ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Finanzierungsberatung. Prüfen Sie im Einzelfall mit Notar, Rechtsanwalt, Bank oder Steuerberatung, ob die Voraussetzungen der Gebührenbefreiung erfüllt sind.
